纽约州《2021 年新冠肺炎紧急驱逐和止赎小型企业保护法案》

Yen-Yi Anderson, Managing Partner of Anderson & Associates, founded the law firm in January 2014. Yen-Yi Anderson focuses her practice on excellence in business immigration, commercial law, and civil litigation.

Wei-An Wang is an Associate specializing in real estate at Anderson & Associates and a contributing author for the Anderson & Associates blog.

纽约州长Cuomo在2021年3月9日签署了一项保护小型企业的法案-《 2021年新冠肺炎紧急驱逐和止赎小型企业保护法案》(the New York State COVID-19 Emergency Protect Our Small Businesses Act of 2021 (S471A/A3207)),该法案旨在保护遭受冠状病毒影响产生经济困难的小型企业,免于在2021年5月1日以前,遭到房东的驱逐(evictions),或遭提起抵押品止赎诉讼(foreclosures)。

Photo Credit: Jack Cohen

免于被驱逐的保护

若该纽约的小型企业为商业租约的承租人,员工仅有50人或以下,被独立拥有与经营,且在其产业领域不占主导地位,则:

  1. 该商业租约的房东在2021年5月1日以前,不得采取自助救济手段(self-help measures),迫使小型企业承租人搬离。
  2. 若小型企业承租人已对房东提出一份「经济困难声明书」 (hardship declaration; 详见下述),则房东在2021年5月1日以前,不得对小型企业承租人提起因未支付租金或于租约期满后持续占用房屋的驱逐诉讼程序。
  3. 在2020年5月7日前,或在本法案生效日起30日内提起的驱逐诉讼程序,将被中止至少60天,或由法官决定更长的中止时日。
  4. 若符合上开描述的小型企业承租人已对房东提出一份「经济困难声明书」,则房东不得在2021年5月1日以前,执行已签发但尚未执行的驱逐令(eviction warrant) 或回复占有判决(judgment of possession)。
  5. 房东必须在寄送给小型企业承租人的止赎诉讼传票通知中,附上一份「经济困难声明书」的内容,使承租人知悉其权益,并提供房东的通讯地址,使承租人能够将该声明书寄送给房东,否则该传票通知将不会生合法送达的效力。

必须注意的是,上述的保护只适用于因未支付租金而提起的驱逐诉讼程序。承租人仍可能因为其他违约事项而被驱逐。

免于止赎诉讼程序的保护

若该纽约的小型企业直接或间接的拥有合计10 个单位以下的商业房产,员工仅有50人或以下,被独立拥有与经营,且在其产业领域不占主导地位,则:

  1. 若该止赎诉讼是以符合上开描述的小型企业为抵押人被告,且于2021年3月9日仍在进行中,或在此后30天内才被提起,则该诉讼将被中止至少60天。且法院必须将「经济困难声明书」的说明寄送给抵押人被告。
  2. 债权人必须将「经济困难声明书」的说明附随于所有在开始止赎诉讼前依法需送达给抵押人的通知内,让抵押人能了解自己的权利。一旦抵押人合法提出了「经济困难声明书」,则债权人于2021年5月1日以前,不得对抵押人提出止赎诉讼。
  3. 对于法院已作成但未执行的拍卖或止赎判决(judgments of sale or foreclosure),在法院进一步召开状态会议(status conference) 前,债权人不得执行该判决。且若抵押人有依法提出「经济困难声明书」,则该判决的执行必须中止直到2021年5月1日。

经济困难声明(Hardship declaration)

那么如何才能符合「经济困难」的条件,进而能提出经济困难声明呢?有下列几种情况:

  • 于COVID-19全球大流行期间,经历了重大收入损失。
  • 为因应COVID-19,与COVID-19防护设备有关的必要支出费用大幅增加。
  • 于COVID-19全球大流行期间,因缺乏搬迁费用或承租替代房屋的押金,而无法搬迁。
  • 小型企业所出租房产中的一个或多个承租人,自2020年3月1日以来,严重拖欠了庞大的租金(此情况适用于止赎程序的保护)。

小型企业承租人或抵押人仅需在声明书上勾选相应的情况并签名,即可将该声明书寄出给房东或债权人,不需提出任何证据。此合法提出的经济困难声明书将产生推定效力,推定小型企业承租人或抵押人确实遭受经济困难。举证责任此时落在了房东与债权人身上,房东与债权人必须向法院提出反驳证据以推翻此推定。

本次通过的新法可说是2020年12月签订的2020 年新冠肺炎紧急驱逐和止赎预防法案(the COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act of 2020) 的配套法案。本法案将保护扩充到了商业租客与抵押人,希望能够提供遭受新冠肺炎严重打击的小型企业一臂之力。