疫情肆虐下的产物—纽约州房地产远距过户

Yen-Yi Anderson, Managing Partner of Anderson & Associates, founded the law firm in January 2014. Yen-Yi Anderson focuses her practice on excellence in business immigration, commercial law, and civil litigation.

Wei-An Wang is an Associate specializing in real estate at Anderson & Associates and a contributing author for the Anderson & Associates blog.

新冠肺炎疫情在2020年突袭全球,搅乱了一池春水,对于许多正在进行中的房地产交易更是一大考验,本篇文章将介绍纽约的房地产交易型态如何适应这个突如其来的试炼—疫情之下房地产远距过户的流程。

在纽约,传统的房地产过户是以实体过户为主,由买卖双方以及各自的律师、产权公司指派的过户员、银行办理贷款的律师等人齐聚一堂,面对面签署过户与贷款文件、交换支票、地契与钥匙,最后以一张纪念照结尾,握手拥抱后尽欢而散。

然而在疫情突击之下,此情此景恐以待追忆。纽约州长发布的202号行政命令限制了州民非必要的外出,「远距过户」顺势而生。

远距过户,顾名思义是在相关人等不亲自见面的情况下,完成所有过户文件的签署、公证、交换。文件的签署与交换,若交由单车快递立即送件,或以隔夜快递的方式交换,是较容易达成的任务,但麻烦在于许多过户文件,尤其是与贷款相关的文件,大多是需要经过公证的。纽约州为顺应需求,在发布外出禁令后也例外允许「远距视讯公证」的进行。

如何進行远距视讯公证?

在进行远距视讯公证时,有下列要点需遵循:

  • 请求公证的当事人必须在视讯进行中出示有效且具照片的证件;
  • 视讯必须是双方可互动的即时通讯,不可以是预录的影片;
  • 请求公证的当事人在进行视讯公证的当下,必须实际身处于纽约州;
  • 请求公证的当事人必须在视讯公证当天,在完成签署后,以传真或其他电子方式将签好的文件传送给公证人;
  • 公证人在收到签好的文件后,也在该文件上签印,并回传给请求公证者,远距视讯公证即完成。

虽然纽约州例外允许了远距视讯公证,但现实上许多银行或贷款机构言明不接受远距视讯公证的文件,在这种情况下,买方(贷款方)还是得亲自跑一趟公证,以进行接下来的过户程序。

在交易双方都完成所有过户文件与贷款文件都签署公证后,就可将过户文件快递给产权公司,买方或买方的贷款银行并将价金电汇给约定的托管方,通常为中立的产权公司。产权公司在确定所有的文件都已齐全,款项也到齐后,就会将地契与抵押文件送至政府机关登记,并在约定的过户日也将托管的价金电汇给卖家与其他各方(例如支付产权公司的服务费、地契登记费、交易双方的律师费等),完成过户程序。

看到这里,您应该已经知道谁在远距过户中扮演了最重要的角色—产权公司。产权公司必须确定所有的过户文件都已依照规定签署公证,并且必须在核算应分配的金额后,拨款给各方。近来冒充产权公司以进行电汇诈骗的案件更是层出不穷,呼吁买家在电子汇款给产权公司前,应主动致电给产权公司向其口头确认帐号与金额,慎防诈骗。

远距过户的完美进行,需要细心谨慎的律师与产权公司,也需要各方密集流畅的沟通。这场瘟疫改变了大多数人的生活方式,相信在不久的将来,远距过户将成为主流趋势。

纽约州《2021 年新冠肺炎紧急驱逐和止赎小型企业保护法案》

Yen-Yi Anderson, Managing Partner of Anderson & Associates, founded the law firm in January 2014. Yen-Yi Anderson focuses her practice on excellence in business immigration, commercial law, and civil litigation.

Wei-An Wang is an Associate specializing in real estate at Anderson & Associates and a contributing author for the Anderson & Associates blog.

纽约州长Cuomo在2021年3月9日签署了一项保护小型企业的法案-《 2021年新冠肺炎紧急驱逐和止赎小型企业保护法案》(the New York State COVID-19 Emergency Protect Our Small Businesses Act of 2021 (S471A/A3207)),该法案旨在保护遭受冠状病毒影响产生经济困难的小型企业,免于在2021年5月1日以前,遭到房东的驱逐(evictions),或遭提起抵押品止赎诉讼(foreclosures)。

Photo Credit: Jack Cohen

免于被驱逐的保护

若该纽约的小型企业为商业租约的承租人,员工仅有50人或以下,被独立拥有与经营,且在其产业领域不占主导地位,则:

  1. 该商业租约的房东在2021年5月1日以前,不得采取自助救济手段(self-help measures),迫使小型企业承租人搬离。
  2. 若小型企业承租人已对房东提出一份「经济困难声明书」 (hardship declaration; 详见下述),则房东在2021年5月1日以前,不得对小型企业承租人提起因未支付租金或于租约期满后持续占用房屋的驱逐诉讼程序。
  3. 在2020年5月7日前,或在本法案生效日起30日内提起的驱逐诉讼程序,将被中止至少60天,或由法官决定更长的中止时日。
  4. 若符合上开描述的小型企业承租人已对房东提出一份「经济困难声明书」,则房东不得在2021年5月1日以前,执行已签发但尚未执行的驱逐令(eviction warrant) 或回复占有判决(judgment of possession)。
  5. 房东必须在寄送给小型企业承租人的止赎诉讼传票通知中,附上一份「经济困难声明书」的内容,使承租人知悉其权益,并提供房东的通讯地址,使承租人能够将该声明书寄送给房东,否则该传票通知将不会生合法送达的效力。

必须注意的是,上述的保护只适用于因未支付租金而提起的驱逐诉讼程序。承租人仍可能因为其他违约事项而被驱逐。

免于止赎诉讼程序的保护

若该纽约的小型企业直接或间接的拥有合计10 个单位以下的商业房产,员工仅有50人或以下,被独立拥有与经营,且在其产业领域不占主导地位,则:

  1. 若该止赎诉讼是以符合上开描述的小型企业为抵押人被告,且于2021年3月9日仍在进行中,或在此后30天内才被提起,则该诉讼将被中止至少60天。且法院必须将「经济困难声明书」的说明寄送给抵押人被告。
  2. 债权人必须将「经济困难声明书」的说明附随于所有在开始止赎诉讼前依法需送达给抵押人的通知内,让抵押人能了解自己的权利。一旦抵押人合法提出了「经济困难声明书」,则债权人于2021年5月1日以前,不得对抵押人提出止赎诉讼。
  3. 对于法院已作成但未执行的拍卖或止赎判决(judgments of sale or foreclosure),在法院进一步召开状态会议(status conference) 前,债权人不得执行该判决。且若抵押人有依法提出「经济困难声明书」,则该判决的执行必须中止直到2021年5月1日。

经济困难声明(Hardship declaration)

那么如何才能符合「经济困难」的条件,进而能提出经济困难声明呢?有下列几种情况:

  • 于COVID-19全球大流行期间,经历了重大收入损失。
  • 为因应COVID-19,与COVID-19防护设备有关的必要支出费用大幅增加。
  • 于COVID-19全球大流行期间,因缺乏搬迁费用或承租替代房屋的押金,而无法搬迁。
  • 小型企业所出租房产中的一个或多个承租人,自2020年3月1日以来,严重拖欠了庞大的租金(此情况适用于止赎程序的保护)。

小型企业承租人或抵押人仅需在声明书上勾选相应的情况并签名,即可将该声明书寄出给房东或债权人,不需提出任何证据。此合法提出的经济困难声明书将产生推定效力,推定小型企业承租人或抵押人确实遭受经济困难。举证责任此时落在了房东与债权人身上,房东与债权人必须向法院提出反驳证据以推翻此推定。

本次通过的新法可说是2020年12月签订的2020 年新冠肺炎紧急驱逐和止赎预防法案(the COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act of 2020) 的配套法案。本法案将保护扩充到了商业租客与抵押人,希望能够提供遭受新冠肺炎严重打击的小型企业一臂之力。