疫情肆虐下的产物—纽约州房地产远距过户

Yen-Yi Anderson, Managing Partner of Anderson & Associates, founded the law firm in January 2014. Yen-Yi Anderson focuses her practice on excellence in business immigration, commercial law, and civil litigation.

Wei-An Wang is an Associate specializing in real estate at Anderson & Associates and a contributing author for the Anderson & Associates blog.

新冠肺炎疫情在2020年突袭全球,搅乱了一池春水,对于许多正在进行中的房地产交易更是一大考验,本篇文章将介绍纽约的房地产交易型态如何适应这个突如其来的试炼—疫情之下房地产远距过户的流程。

在纽约,传统的房地产过户是以实体过户为主,由买卖双方以及各自的律师、产权公司指派的过户员、银行办理贷款的律师等人齐聚一堂,面对面签署过户与贷款文件、交换支票、地契与钥匙,最后以一张纪念照结尾,握手拥抱后尽欢而散。

然而在疫情突击之下,此情此景恐以待追忆。纽约州长发布的202号行政命令限制了州民非必要的外出,「远距过户」顺势而生。

远距过户,顾名思义是在相关人等不亲自见面的情况下,完成所有过户文件的签署、公证、交换。文件的签署与交换,若交由单车快递立即送件,或以隔夜快递的方式交换,是较容易达成的任务,但麻烦在于许多过户文件,尤其是与贷款相关的文件,大多是需要经过公证的。纽约州为顺应需求,在发布外出禁令后也例外允许「远距视讯公证」的进行。

如何進行远距视讯公证?

在进行远距视讯公证时,有下列要点需遵循:

  • 请求公证的当事人必须在视讯进行中出示有效且具照片的证件;
  • 视讯必须是双方可互动的即时通讯,不可以是预录的影片;
  • 请求公证的当事人在进行视讯公证的当下,必须实际身处于纽约州;
  • 请求公证的当事人必须在视讯公证当天,在完成签署后,以传真或其他电子方式将签好的文件传送给公证人;
  • 公证人在收到签好的文件后,也在该文件上签印,并回传给请求公证者,远距视讯公证即完成。

虽然纽约州例外允许了远距视讯公证,但现实上许多银行或贷款机构言明不接受远距视讯公证的文件,在这种情况下,买方(贷款方)还是得亲自跑一趟公证,以进行接下来的过户程序。

在交易双方都完成所有过户文件与贷款文件都签署公证后,就可将过户文件快递给产权公司,买方或买方的贷款银行并将价金电汇给约定的托管方,通常为中立的产权公司。产权公司在确定所有的文件都已齐全,款项也到齐后,就会将地契与抵押文件送至政府机关登记,并在约定的过户日也将托管的价金电汇给卖家与其他各方(例如支付产权公司的服务费、地契登记费、交易双方的律师费等),完成过户程序。

看到这里,您应该已经知道谁在远距过户中扮演了最重要的角色—产权公司。产权公司必须确定所有的过户文件都已依照规定签署公证,并且必须在核算应分配的金额后,拨款给各方。近来冒充产权公司以进行电汇诈骗的案件更是层出不穷,呼吁买家在电子汇款给产权公司前,应主动致电给产权公司向其口头确认帐号与金额,慎防诈骗。

远距过户的完美进行,需要细心谨慎的律师与产权公司,也需要各方密集流畅的沟通。这场瘟疫改变了大多数人的生活方式,相信在不久的将来,远距过户将成为主流趋势。